摘　要： “市场运作提高效率，货币直补保证公平”是指日照市在解决中低收入人群住房问题上，改革现有的经济适用房制度，政府将国家规定的经济适用房用地通过市场拍卖给开发商，制定透明而规范的制度、标准和办法，将土地收益以货币的形式直接补贴给具备资格的中低收入家庭，让其直接通过市场购买相应层次的住房制度。这一制度和措施不仅有利于资源的有效配置和供求的时空均衡，而且降低了政府的监管成本，也减少了政府的寻租和腐败，同时确保了应补尽补，初步实现公平和效率的最佳兼容。

关键词： 市场运作，中低收入人群，经济适用房制度，住房用地市场化，住房补贴，货币直补政策

“市场运作提高效率，货币直补保证公平”是指日照市在解决中低收入人群住房问题上，改革现有的经济适用房制度，政府将国家规定的经济适用房用地通过市场拍卖给开发商，制定透明而规范的制度、标准和办法，将土地收益以货币的形式直接补贴给具备资格的中低收入家庭，让其直接通过市场购买相应层次的住房制度。这一制度和措施不仅有利于资源的有效配置和供求的时空均衡，而且降低了政府的监管成本，也减少了政府的寻租和腐败，同时确保了应补尽补，初步实现公平和效率的最佳兼容。

经济适用房制度是在1998年我国住房制度货币化改革后，为解决中低收入家庭住房困难而出台的具有社会保障性质的配套政策，为的是实现“居者有其屋”的理想。传统上实行的是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格的运作方式。然而因经济适用房制度在开发、建设、管理方面的种种问题，使这项惠民政策在落实过程中变了样，广受诟病。而日照市通过对传统的经济适用房制度进行变革取得了巨大成功。2003年开始实行的经济适用房“日照模式”具体内容包括：用地市场化、补贴货币化、购房自主化、运作透明化，并在2006年《日照市城市经济适用住房货币补贴实施办法》（以下简称新《办法》）中进行了改进：

一、住房用地市场化

日照市将每年确定的经济适用房建设用地，交由国土资源部门通过招标、拍卖、挂牌方式公开出让，然后将土地出让所得的所有净收益作为经济适用房购房户的专项补贴费用划归财政专户管理。日照市经济适用住房的市场化运作，彻底打破了过去经济适用房政策下的房地产业土地供应的 双轨制 。所有房地产商公平竞争，在市场上获得土地资源，避免了土地供应中的暗箱操作和寻租行为。经济适用房的市场化运作，促进了市场经济的完善，推动了日照房地产业的健康发展。

为了解决拍卖经济适用住房用地招拍挂价格不一，资金收缴时间长，来源不稳定的问题，从2006年开始，新《办法》规定不再每年单独拍卖经济适用住房用地，经济适用住房补贴资金直接从政府土地出让收益中列支，建立经济适用住房补贴专项资金。资金预算以上年度补贴总额为基础，根据每年房地产平均价格指数调整。相比其他地方经济适用房投入不足甚至逐年减少，日照市此举既保障了补贴资金的来源，又保证了补贴资金不会因房价上涨而相对减少。

二、住房补贴货币化

就是将传统的分配低价住房，改为向获得经济适用房补贴资格的家庭直接发放经济适用房货币补贴。从“补砖头”变为“补人头”，不仅解决了政府运作和管理成本高的问题，惠及的家庭也更广了。2003年之前日照市四年内共出售了700套经济适用住房，平均每年175套，而现在暗补变明补后，2003年年就补贴572户，相当于过去三年暗补的总数，而且补贴标准也有所提高。

新《办法》中规定经济适用住房补贴总额、计划补贴户数、每户补贴标准根据每年房地产平均价格指数调整。2003年，日照市参加申请经济适用住房补贴的有6013户，中号572户，平均每户补贴52447元，中号率为9.5%。而经过调整，2007年日照市从具备资格的2011户中抽取了666户给予每户55941.40元补贴，中号率高达33%。既保证了补贴资金真正落实到“困难中的困难”家庭手中，又切实满足了这部分家庭的购房需要，其中货币直补实行前三年中号的1736户已全部购房。此举改变了传统办法经济适用房建设总量大大低于百姓巨大需求的窘境。

三、补贴运作透明化一是严格补贴对象审批程序

补贴对象按照“个人申请、单位核实、张榜公示、公众监督”的程序进行审批。二是实行全过程的公开。对中低收入家庭标准线每年向社会公布，全市每年补贴户数、每户补贴标准，市里都公开计算公式。补贴对象的确定实行申请公示、标准公示、轮候摇号公示、许可证发放公示。三是加大监督力度，其措施有：与申请人签订法律合同责任书，要求申请人中号交保证金，并找担保人；利用房管局房产档案查询申请人及亲属相关情况；对举报不符合经济适用住房补贴条件的中号者，查实后，奖励举报人1000元等等。四是建立经济适用住房补贴退出机制。退回的补贴纳入经济适用住房补贴基金，用于向其他低收入家庭发放住房补贴，提高资金使用效率。

运作的透明化使那些谎报实情的人无法得逞，也杜绝了托关系、走后门的可能。2003年被举报查实取消资格的有7户，到2007年359户因超收入或已有住房被取消了申请资格。这与许多地方经济适用房流入“富人”和“投资者”之手，甚至出现炒“房号”的情形无疑有天壤之别。

自2003年日照首先实施货币直补政策以来，截止到2007年发放货币补贴超过1.27亿元，使3015个“双困”家庭的住房条件得到改善。货币直补政策克服了传统经济适用房政策的一系列内在缺陷，取得了住房困难户高兴，政府满意，房地产开发商欢迎、社会各界认同的多赢局面。近年来，日照以住房保障的创新为突破口，既脚踏实地，又锐意进取，经济社会发展取得突出成就，先后被确定为国家可持续发展实验区、中国优秀旅游城市、国家环保重点城市、国家生态示范区建设试点市和国家循环经济试点市。