摘 要 在当今物业管理市场竞争激烈的情况下，随着“创优”，ISO质量认证的升级，特别是国内市场与国际市场联系在一起时，企业要生存发展、拓展市场，就必须学习和借鉴世界先进国家企业经营管理的成功经验，形成品牌效应，实施大市场战略、可持续发展战略和名牌战略。

关键词 品牌 物业管理 市场化 专业化 规模化

1 品牌和物业管理品牌

目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公司无法单靠物业管理费生存，物业管理市场的现状使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理公司规范发展的机会。先看一个例子：天津市金厦物业管理公司成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质。公司成立以来，一直遵循“依法管理、服务第一、住户至上”的企业宗旨，发扬“开拓、求实、创新”的企业精神，树立了“以人为本、以诚取信”的经营理念，创立了具有金厦特色的物业管理模式。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号，实干精神和不断创新已成为金厦物业的品牌。品牌是什么？品牌就是第一名，品牌是在市场上突进的速度，是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的崇尚。它是对承诺兑现的程度，是精细工作的结果，是长期让消费者们感到满意的回报。品牌是靠积累形成的，它需要塑造、维护、提升和再开发。物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。

2 创建物业管理品牌的条件

（1）硬件。在日常使用的有折旧问题不可忽视。首先是设施，跟档次无关，功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准；其次是环境，就是绿化、园艺，评论环境就谈到美观、品味、格调，处理环境艺术应该由专业的设计师去完成，形成良好的、温馨的、舒适的生活空间；第三是质量问题，质量问题上有我们通常意义上看得见的，另外还有看不见的，这需要请专家来鉴定。

（2）软件。评价软件的第一个标准就是在所有的软件要件构成中，是否有研发，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位。软件也就是看一个管理公司具不具备对物业发展的预见性和指导性。首先，物业的服务对象是人。为了提供让其满意的服务要尽量使其服务需求趋同，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致；其次，树立品牌意识作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大；第三，完善的规章制度有利于各项工作的顺利开展和公司的进步，员工的有序工作。从业人员都能逐步形成“品牌气质”，这对于企业品牌的成长是非常关键的，还可以通过各种形式不断提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

3 创建物业管理品牌的必然性

（1）实施物业管理品牌是满足居民要求的需要。随着生活水平的不断提高，人民对住房的要求已经从有房住、住得下提高到住得好。所谓住得好，不是单纯的面积大小、布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“软件”，来保证房屋及设备正常运行、物业区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等。其次，名牌物业管理受到消费者青睐，不仅仅在于其表层的管理服务，更重要的是它所蕴含的企业文化，即对消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的肯定性的文化特征。

（2）实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要。物业管理服务性的性质决定其不能以牟取高额利润为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。现在先进的物业管理企业，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。

（3）物业管理品牌可以是永存的。物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖“优秀物业管理小区”和“安全文明小区”以及ISO9002质量的认证；在软件建设方面，对内主要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通过媒介扩大影响，宣传企业精神，全面提升企业形象。美国扬和罗滨凯公司总裁彼德国·乔治苏说：“精品是超越于具体产品的，它凌驾于实际产品之上。”物管企业的品牌作为物业企业（产品）的标记，是“产品”内涵的反映和“产品精神”的体现。

（4）物业管理品牌是信任与承诺。名牌企业、优秀物业管理小区表达着“产品”或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠、友好合作和信任的关系及其感觉，而且是物管企业与业主之间非书面或口头的契约。它虽不直接具有法律效力，但却具有超越于法律的神圣的效力。因为真正的物业品牌（优秀物业管理小区、楼宇、安全文明小区）能体现出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。

（5）物业管理品牌是对服务价值的最好诠释。对于业主来说，“品牌”或“优秀物业管理小区”是承诺和忠诚的象征。品牌表示物管企业给予业主以承诺。

4 创建物业管理品牌的策略

（1）走市场化道路。物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高，这样，企业才能在激烈的竞争中脱颖而出，获得更快、更好的发展。市场化经营是物业管理发展的必然趋势，是实施品牌战略有效的方法之一。管理现代化、供需主体市场化、运行规范化和职责明确是市场化物业管理应该具有的特征。

（2）规范物业管理市场。健全的房地产市场能激活物业流通，促使业主关心自己的物业保值，从而转变观念，接受物业管理市场化的观念，自觉履行对其所拥有的物业及附属设施设备的义务。引入和保护竞争机制，培育能适应不同消费需求的物业管理市场，以住宅区为切入口，逐步向写字楼、工业区、商场、农村、学校、车站等各类物业延伸和拓展。依法建立规范化的物业管理制度，实施法制化管理，从点滴做起，树立自己的形象，创自己的品牌。不断提高专业化水平，树立专业化经营理念。所有房屋的物业管理应由独立经营的专业化物业管理公司管理，由业主与物业管理公司签定协议，从而保证物业管理水平的连续性和服务质量的不断提高。物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。要成功塑造物业管理品牌，需要各种人才，包括专业能力、综合能力出众的技术人才；知识全面、擅长协调的管理人才；能够适应市场变幻的营销人才；出谋划策的企划人才；具有创新精神和决断意识的企业家等。

（3）创新策略。创新是一个企业的生命,是企业发展的原动力,是企业超越自我的必然选择,是提升企业竞争力的重要手段，它包括战略创新、服务创新、理念创新。首先，战略创新是企业在超竞争环境下的必然选择,制定并实施明确的战略创新措施是一个企业首先要考虑的问题。因此,企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题,都要求我们在制定战略上既要方向正确,又要出奇至胜。其次，服务创新，随着物管行业的日趋成熟完善,谁的管理和服务最有特色、最接近人们的需求,谁就能脱颖而出,备受人们的欢迎。因此,要求物业管理企业必须要以人为本、要有高超的服务技能。第三，理念创新是指必须要有领先的服务理念才能使物业管理更科学更有效，才可以把拓展市场这块“蛋糕”做得更大。

（4）走规模化经营道路。品牌之所以成为品牌，就是因为有了规模，或者说，规模铸就了当今世界的品牌。产品企业的品牌是这样，服务企业的品牌也是这样，即使是正在营运阶段的物业管理的品牌，衡量成功与否的标志也是规模。2000年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达200万m2的企业，紧随其后的上海也已经有了管理规模达400万m2的物业管理企业。这类企业的发展不仅为它们品牌营运的成功奠定了基础，也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到示范作用。

5 物业品牌的价值战略

（1）品牌价值与形象价值的统一化战略。品牌是内在品质与外在形象的统一。物业管理企业的精品工程（优秀物业管理小区或安全文明小区），不能只看重其“产品”的外在形象价值，只图好看华丽，而忽视内在品质价值。“品牌”的内在品质价值，其一个层面是产品或服务的质量和性能及其效用，另一个层面则是企业的素质、能力和品行等。内在品质价值是品牌价值的根本，从一定的意义上说是恒定的。所以，实施物业品牌价值战略，必须以“产品”的品质价值战略为根、为本和为纲，而以品牌的形象价值为枝、为叶和为目。

（2）经济价值与文化价值的统一化战略。物业品牌的内在品质价值和外在形象价值，从另一个层次和角度看，又都是品牌的文化价值。经济价值和文化价值都是产品的成本对效用的关系。经济价值与文化价值的区别主要在于，前者主要是物质性的，用货币衡量；后者主要是意识和观念等非物质性的，是心理感受和观念评估等。但是，两者不能截然分开。首先，经济既包含文化，又属于广义的文化；其次，业主的满足既是物质的也是精神的。物业品牌的经济价值是基础，而其文化价值可以说是关键或主导。这不仅因为物业品牌的外在形象价值是文化的，而且因为品牌内在品质价值也主要是由一种思想、观念和精神决定的，它表达着本民族优秀的文化传统和卓越的民族精神。在市场经济条件下，文化价值会转化为经济价值，会提升经济价值。

（3）用户价值和与企业价值的统一化战略。物业品牌文化价值的实质是满足业主的需要，使用户的价值最大化，这反映创建物业品牌是忠实于业主的本质特性。因为实行品牌战略是物管企业已经走过了以生产为导向和以服务为导向的阶段，而走到了以质量、以艺术、以文化为导向的阶段。品牌既是物管企业的“招牌”、“纪念碑”，也是业主对物管企业的信任；品牌价值是物管企业价值的显示，也是物管企业价值与用户价值的统一。

（4）立足可持续发展和追求长期利润最大化战略。物管企业实施品牌战略，虽然把用户价值提到重要和突出的位置，甚至把它放到首位，但最终还是为了实现和增进企业价值。可是，物管企业实施品牌战略不是为了狭隘的眼前利益，更不是要竭泽而渔。在市场经济条件下，物管企业可说是压力和机遇同在，风险与利益共存，惟有实施品牌战略、实施大市场战略和可持续发展战略，才能使本行业昌盛不衰，成为长久性公司。因为实施品牌战略一方面是不能只图眼前利益，更不能为了赚钱而坑害用户，还必须不断创新和开拓，不然，品牌就会失去光彩和贬值，甚至完全丧失价值，当然，企业是要赚钱和获利的，不赚钱不获利就不可能生存和发展。所不同的是，实施品牌战略是企业为了实施可持续发展、大市场战略之目标，最终追求长期利润最大化。

6 物业管理进入品牌竞争时代

中国物业管理市场2002年实现年产值300亿元，物业公司总数已超过2万家，从业人员过200万，覆盖面达到城市总物业量的30%以上。随着国有房管所的市场化，新的物业公司不断涌现；在高档物业市场，登陆不久的洋物业已经开始摘取丰硕的果实，物业管理市场已经进入市场化的品牌竞争时代。据了解，部分国内物业管理公司已率先进入品牌竞争轨道，如中海、万科和金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物业分布在深圳、北京、上海、天津等14个大城市，面积逾900多万m2，已成为目前国内管理规模最大的物业公司；而后起之秀的金地物业也在10多个城市接管了600多万m2物业；上海的陆家嘴物业提出做业主“好保姆、好管家、好朋友”的服务理念，并成为全国第一家通过质量、环境、职业安全卫生三项质量体系国际认证的物业管理企业。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。身为这个时代的一名物业管理人，愿意同其他千百万物业管理人一起营运一个个优秀的物业管理品牌，共同去拥抱品牌时代的太阳。

参考文献

1 黄安永.物业管理实务[M].北京：中国建材工业出版社，1999

2 潘蜀健.物业管理手册[M].北京：中国建材工业出版社，1999